长三角基础设施REITs联盟聚焦IDC发展 底层资产类型有望进一步扩容

在业内人士看来,REITs模式下,国内IDC企业融资能力、业务模式、估值水平等有望明显改善,但在项目成熟度、土地
摘要

  在业内人士看来,REITs模式下,国内IDC企业融资能力、业务模式、估值水平等有望明显改善,但在项目成熟度、土地产权归属、客户结构等层面亦面临相应约束。

  新华财经上海11月12日电(记者 杨溢仁)伴随我国公开募集基础设施证券投资基金(以下简称“基础设施公募REITs”)的稳步扩容,其底层资产日趋多样化已成大势所趋。

  当前,如何加快推动国内数据中心(IDC)发行公募REITs成为业界关注的焦点。在业内人士看来,国内IDC企业机遇、挑战并存,REITs模式下,企业融资能力、业务模式、估值水平等有望明显改善,但在项目成熟度、土地产权归属、客户结构等层面亦面临相应约束。

  资产类型拓展

  助力长三角地区打造具有国际竞争力的REITs发展高地,长三角基础设施REITs联盟于11月11日举办了数据中心IDC专场圆桌论坛,旨在交流探讨数据中心(IDC)发行公募REITs的疑难问题和解决路径。

  数据中心(IDC)是支撑我国数字经济高质量发展的关键基础设施,也是REITs试点重点行业之一。2022年5月发布的《国务院办公厅关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》明确提出,要重点盘活存量规模较大、当前收益较好或增长潜力较大的基础设施项目资产,其中包括新型基础设施。

  在业内人士看来,IDC资产作为“数字世界的不动产”,主要依赖于机柜服务收入,现金流入相对稳定、可预期,且具有典型的重资产属性,行业远期成长性、投资回报率亦较为理想,是公募REITs试点潜在优质资产。

  中信证券研究院此前预计,中期国内IDC市场能维持30%左右的复合增速,且投资回报率(项目10年期IRR平均在10%至20%之间)有望好于一般不动产资产。

  《2021-2022年中国IDC行业发展研究报告》亦显示,未来中国IDC产业将长期保持稳定增长,预计到2024年后,5G、AI等新兴技术趋于成熟,产业互联网生态逐步形成,数据量迅速增加,有望推动IDC产业进入新一轮的增长周期。

  “在‘双碳’目标提出,‘东数西算’工程全面启动的大环境中, 2022年数据中心企业有望借助资本市场迎来跨越式发展机遇。”中金公司(601995)投资银行部副总经理庄园说。

  机遇、挑战并存

  借助REITs渠道,IDC企业能盘活存量资产,支持新项目建设,其融资便利性和融资成本能获得显著改善。长期内,IDC企业亦有望搭建“上市公司+公募REITs”双资本运作平台。

  与此同时,IDC企业可通过降低持有REITs基金份额比例实现项目资产出表,并将自身转型为轻资产的专业运营服务企业,实现经营模式全面转型。有业界机构测算,IDC运营服务市场空间有望达百亿量级。

  此外,REITs化运作意味着稳定可预期的现金流和对收益分配的硬性承诺,叠加本身较好的成长性,有助于吸引险资、社保等长线稳健资金持续流入,远期利好上市IDC企业价值重估。

  身处试点阶段,IDC企业发行公募REITs必然会面临一定的挑战。

  例如,国内第三方IDC企业整体仍处于发展中前期,在运营项目以新项目居多,且一般需要2至3年的爬坡周期方能进入稳定运营阶段;国内较多IDC项目通过租赁方式取得土地、地上建筑物使用权,并不具备所有权;以定制批发模式为主的IDC项目,单一项目一般仅对应少数有限客户,周期内客户流失、合同续签等均会带来项目现金流大幅波动,是否能满足现有规定中提及的“现金流来源合理分散”要求,还需针对具体项目进一步论证。

  “我们认为,需要结合IDC项目的投建模式和行业合规要求,重点关注IDC项目的入池资产范围、地方产业政策、能耗(PUE值)要求、节能手续等,确保IDC项目在固定资产投资手续方面合法合规。同时,要特别关注业务牌照的取得,以及IDC项目底层业务合同的梳理,成本和收入拆分等事项。”汉坤律师事务所合伙人方榕说。

  热度居高不下

  “我国IDC产业较美国而言兴起较晚,于2021年前后才开始蓬勃发展,分别经历了自建IDC与‘云化+基建’双向发展阶段。”在戴德梁行北区IDC评估业务负责人张恺玲看来,随着经济发展进入“深度数字化”时代,以及行业自身转型发展的诉求,IDC公募REITs的推出正逢其时。

  实际上,“现有的融资渠道存在劣势,难以完全满足IDC企业业务扩张的资金需求。”庄园坦言,“IDC企业在项目层面的融资以债务融资为主,主要依靠银行贷款、融资租赁等间接融资渠道,受到机电设备等动产抵押率限制,融资效率相对较低。而公募REITs则可以在项目层面引入权益资金,盘活存量继续用于新项目建设,IDC企业也可以接受委托继续运营公募REITs持有的IDC资产。”

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