三亚凤凰岛陷入资不抵债 百亿投资的“东方迪拜”怎么了?

三亚凤凰岛历经二十来年发展,起起落落,几度易主。曾经是海南最知名的地标建筑之一,却不想如今会陷入资不抵
摘要

  来源:中国新闻周刊 作者:陈淑莲

三亚凤凰岛陷入资不抵债 百亿投资的“东方迪拜”怎么了?

三亚 凤凰岛(图片来源:视觉中国)

  三亚凤凰岛因重整一事,再陷舆论漩涡。

  中国交建6月13日晚间披露,其参股公司三亚凤凰岛国际邮轮港发展有限公司(以下简称“凤凰岛国际邮轮港”),收到三亚市中级人民法院送达的《民事裁定书》,以凤凰岛国际邮轮港不能清偿到期债务且资不抵债为由,裁定受理债权人三亚发展控股对凤凰岛国际邮轮港(本级公司)进行重整的申请。

  凤凰岛是在三亚大海礁盘之中吹填出的人工岛,凤凰岛国际邮轮港是凤凰岛的主体公司。作为海南最知名的地标建筑之一,凤凰岛在建设之初就备受关注,却不想这座曾经风光无限的小岛如今会陷入资不抵债、举步维艰的困境。

  截至2021年12月31日,凤凰岛国际邮轮港资产总额约为50.40亿元,负债总额约为186.05亿元。

  “东方迪拜”

  站在三亚湾的海滩上,5栋流线型帆船大楼迎风而立,它们频繁出现在和三亚相关的电视画面和宣传画报中,这正是凤凰岛一期(也称“一岛”)的建筑主体,也一直是三亚的地标建筑。三亚凤凰岛。

  凤凰岛一期占地面积36.5万平方米,二期(也称“二岛”)47.4万平方米,两期由整片沙滩连接。该项目起初的构想是一座国际客运码头,由三亚港务局立项建设。

  项目从1996年到1998年,进行了充分的水文气象环保等方面的论证,并取得了海南省各级主管部门的批复。

  之后,三亚港务局与司法部下属企业众城集团合资成立三亚众城国际客运旅业有限公司(以下简称“众城国际”),开始建设该项目。

  再然后,凤凰岛历经二十来年发展,起起落落,几度易主。

  2002年,来自湖北的地产商曾宪云收购了众城国际,成为凤凰岛“岛主”,凤凰岛由此开始了房地产化进程。

  公开资料显示,曾宪云与三亚市政府签订的投资合同中,包括国际邮轮港、1幢国际会议中心(七星级酒店)、5幢国际养生度假中心、商务别墅会所、国际游艇俱乐部、奥运广场公园、海上热带风情街7个投资项目,总投资额超50亿元。

  此后凤凰岛进入了快速建设时期。随着码头、跨海大桥等工程项目逐渐竣工,岛上的国际邮轮港开始试停靠邮轮。

  2006年,浙江国都控股成为众城国际最大股东,并在次年将凤凰岛项目调整为旅游综合体,号称打造“东方迪拜”。凤凰岛投资金额也扩大到100亿元。

  然而,随着海南楼市热潮逐渐褪去,凤凰岛项目售价大幅下跌,再加上投资客减少致使成交量逐年下滑,从而导致资金回笼缓慢等问题,凤凰岛陷入困境。

  2021年3月,中国交建出资49.62亿元收购了三亚凤凰岛国际邮轮港45%的股权,一系列操作之后成为凤凰岛新的控制人。

  “未来凤凰岛将会被打造成为亚洲邮轮之都,成为集餐饮、娱乐、休闲、度假、购物为一体的国际顶级旅游度假岛。”中国交建官方微信号曾如此表示。

  曾多次接触凤凰岛相关负责人的知情人士罗宇告诉中国新闻周刊,凤凰岛几度易主和其复杂的债务关系与融资不畅息息相关。而凤凰岛一路走来并不如表面上那般风光,在曾宪云开发凤凰岛期间,就有两位合作股东选择离开,让当时的建设一度陷入困境。

  罗宇还透露,当时为了弥补资金的不足,民间借贷曾被过度使用,一些民营资本也通过股权收购的形式加入到凤凰岛的建设开发中来。

  如2006年成为凤凰岛大股东的浙江国都控股,便是浙江房企中较早通过房地产信托融资的企业之一。

  但显然,擅长资本运作的浙江国都控股并没有将凤凰岛带出困境,而尽管迎来实力雄厚的央企入股,在此后受到海南岛剧烈环保整治风暴冲击的凤凰岛,也没能如愿实现腾飞。

  环保风暴

  据悉,自凤凰岛之后,海南开始大规模填海造岛。

  为了打造世界级的旅游度假目的地,海南陆续推出多个填海造岛计划,海花岛、如意岛、葫芦岛等多个人工岛建设平地而起。

  2021年8月10日至9月10日,中央第四环境保护督察组进驻海南省开展督察工作,由此开启了海南岛内的“环保风暴”。

  海南持续了数十年的填海造岛热潮戛然而止,也彻底改变了凤凰岛的命运走向。

  督察组向海南省反馈督察情况时提到,凤凰岛以国际客运港和邮轮港名义取得海域使用权,但实际主要用于房地产和酒店开发,由于填岛造成水流变化,三亚湾西部岸线遭到侵蚀,为修复岸滩不得不斥巨资对三亚湾进行人工补沙。

  2021年1月,海南省要求各市县对照中央环境保护督察反馈意见中提及的多个违规违法人工岛项目实施“双暂停”(即暂停建设、暂停营业)。

  至此,这些曾经火爆一时的人工岛有的被责令整改或暂停开发,有的则被要求全岛拆除。

  被督察组点名的凤凰岛更是不能幸免,在实施“双暂停”的同时,还需补偿超过3700万元的生态补偿资金。

  对于因凤凰岛引起的生态和发展的问题,三亚也是进退两难。

  罗宇透露,三亚市政府曾多次和中国交建及凤凰岛相关负责人沟通凤凰岛处置、赔偿等事宜,但一直未达成一致意见。